|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Квартирный вопрос - II Покупка
Куплю оконные рамы с видом на море
Но прежде, чем рассказывать о самой покупке недвижимости, я бы хотела обратить ваше внимание на любопытную информацию. Журнал Builder опубликовал список районов США, где недвижимость продается быстрее всего. Вот первые 10 из 100 названных районов-бестселлеров:
Полный список можно посмотреть на сайте builderonline.com. Существует несколько очень важных моментов, о которых нужно подумать до того, как приступить к поиску конкретного дома или квартиры. Насколько стабильна ваша рабочая биография? Этот вопрос имеет большое значение в том случае, если для покупки дома человек обращается за кредитом. Считается, что человек, меняющий работу не чаще, чем раз в два года, имеет стабильную job history и вызывает тем самым большее доверие со стороны кредиторов.
Какой у вас кредитный рейтинг? Кредиторы должны оценить, как человек, обращающийся к ним за кредитом на покупку дома, оплачивал в прошлом и оплачивает в настоящее время свои счета и кредиты, т.к. mortgage credit (ипотека), или кредит под залог недвижимости, нужно выплачивать каждый месяц. Для этого кредиторы обращаются за credit report. Поэтому желательно посмотреть сначала свой кредитный отчет самим, чтобы убедиться, что все в порядке, до того, как вы обратились за кредитом. Кстати, credit report запрашивают не только кредиторы, а еще и риэлторы и менеджмент кооператива, если речь идет, скажем, о покупке кооперативной квартиры.
Есть ли у вас кредитная история? Если вы никогда не пользовались кредитными карточками и не брали кредитов, то в кредитных бюро просто нет вашего дела. В таком случае человек может предоставить свою кредитную историю кредиторам сам. Для этого нужно предъявить аннулированные чеки за аренду жилья или копии телефонных счетов, которые показывают, что вы не являетесь должником. Если человек может доказать, что он всегда оплачивал все свои счета вовремя, то теоретически он может получить кредит.
Более подробно о кредитном рейтинге и о кредитной истории можно прочитать здесь.
Есть ли у вас деньги на первоначальный взнос и на оплату самой сделки? Положительное решение о выдаче кредита зависит от того, имеет ли человек, обратившийся за кредитом, необходимую сумму денежных средств на банковском счету для down payment (первоначальный взнос) и на closing costs (оплата сделки). Эта сумма зависит от типа приобретаемой собственности и условий выдачи кредита. Как правило, down payment составляет 10-20% от стоимости дома или квартиры. Closing costs, включающие услуги адвоката, оформление кредита, услуги инженера, который составляет отчет о состоянии дома и/или квартиры, составляют около 5%. Так что наличие у вас необходимой суммы покажет кредиторам, что вы серьезно настроены на покупку недвижимости, и это поможет несколько снизить ваши затраты, т.к. в таком случае есть шанс получить кредит на более выгодных условиях.
Основные расходы домовладельца
Большинство людей, приобретающих дома или квартиры, не могут оплатить сразу всю стоимость недвижимости, поэтому они вынуждены обращаться в банки и другие финансовые организации за mortgage loan или mortgage credit. Условия, на которых выдается кредит, определяют реальную стоимость дома или квартиры, которую в итоге должен выплатить конкретный покупатель. В некоторых ситуациях это может очень сильно повлиять на принципиальное решение о покупке недвижимости. Поясню на конкретном примере: допустим, что человек берет $100,000 в кредит на 30 лет под 6.5% годовых. В таком случае к концу этого периода он должен вернуть своему кредитору почти $230,000. Получается, что реальная стоимость квартиры или дома значительно выше, чем ее установил продавец.
Покупатель получает заем под залог приобретаемой недвижимости. Выплата этих займов кредиторам происходит, как правило, раз в месяц. В ежемесячно выплачиваемую сумму входят часть суммы основного долга (principal) и проценты по займу (interest). В штате Нью-Йорк в ежемесячную сумму выплат входят также налог на недвижимость (property tax payments) и страховка (insurance). Эти четыре компонента иногда объединяют в одно понятие - PITI, то есть principal, interest, taxes и insurance. Кредиторы предпочитают, чтобы PITI не превышали 28-38% от ежемесячного дохода. Таким образом, реальная стоимость зависит от этих составляющих:
Прежде, чем приступить к поиску конкретной недвижимости, желательно получить предварительное согласие кредитора выдать вам заем - pre-qualification. В этом документе говорится, что предварительный просмотр ваших финансовых дел позволяет выдать вам кредит на определенную сумму. Mortgage pre-qualification будет своеобразным ориентиром для вас при выборе недвижимости, я имею в виду ее стоимость, а также это сильно облегчит общение с продавцами и брокерами.
Какую сумму вы в состоянии заплатить?
Этот вопрос должен быть первым при покупке дома. На подсчеты такого рода влияют многие факторы, включая стоимость дома, какая сумма есть в наличии для down payment, налоги, будет ли возможность сдавать эту недвижимость в аренду, нужно ли делать ремонт и т.д. Для этого существуют многочисленные mortgage calculators. Назову лишь некоторые из них: На этих сайтах можно также найти калькуляторы, позволяющие сравнить затраты на аренду и покупку жилья. Хочу заметить, что все эти калькуляторы позволяют провести только оценочные расчеты.
Как правило, покупатель в состоянии оплатить стоимость дома или квартиры, в три раза превышающую его годовой доход, при условии, что он внесет 20% стоимости, а остальное составит кредит, и что у покупателя небольшие прочие задолженности, например, за машину или обучение. Если иных долгов нет, то есть шанс оплатить дом, стоимость которого превышает в 4-5 раз годовой доход.
Это здание, построенное в расчете на одну семью. Эти дома наиболее дорогие. Владелец такого дома обладает полной свободой относительно своей недвижимости, но при этом он самостоятельно несет полную ответственность за состояние дома и прилегающей к нему территории.
Многосемейные дома - это, как правило, дома, рассчитанные на проживание в них 2-4 семей. Такой дом разбит на 2-4 независимые секции. Это хороший способ инвестирования денег, так как цена на 2-3 семейный дом может быть чуть выше, чем цена на single-family home, но при этом можно получать доход от аренды.
В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации. От имени корпорации ведутся все дела, и осуществляются сделки по покупке и продаже. Владельцы кооперативных квартир владеют не самими квартирами, а определенным количеством акций в данной корпорации, которая, в свою очередь, владеет домом. Управляет домом и его хозяйством выборное правление кооператива - Board of Directors. Как правило, члены совета директоров сами проживают в этом доме. Правление уполномочено устанавливать правила приобретения кооперативных квартир, содержания помещений, порядка и условий вторичной аренды квартир, а также других аспектов деятельности кооператива. Для управления домом boards могут нанимать managing agent. Владельцы квартир кооператива ежемесячно платят maintenance. В эту сумму входят, к примеру, налог на недвижимость, налог на воду, зарплата обслуживающему персоналу и платежи, касающиеся выплаты по займу самого кооператива. Та часть maintenance, которая покрывает налог на недвижимость и проценты по займу кооператива, если такие есть, списывается с налогооблагаемой суммы. В кооперативах, как правило, существует резервный фонд, позволяющий покрывать расходы на содержание лифтов, ремонт крыши и т.п.
Жители кондоминиумов являются полноправными владельцами собственных квартир. В кондо также действует ассоциация владельцев и ее правление, состоящее из избранных владельцев квартир. Правление кондоминиума (Board of Managers) вправе принимать решения лишь в отношении совместных помещений в дома, но не самих квартир, и в связи с этим наделено меньшими полномочиями, нежели правление кооператива. Жители кондоминиумов также платят maintenance, но в эту сумму не включены налоги на недвижимость, которые в данном случае платятся отдельно.
- Кредитные организации, предлагающие взаймы под приобретение недвижимости, более склонны предложить деньги под покупку кондоминиума, нежели кооператива, так как заем в случае кондоминиума обеспечивается реальной недвижимой площадью, а не корпоративными акциями. - В кондоминиуме, как правило, нет таких строгих правил, как в кооперативе. То есть жители кооперативов обладают меньшей свободой, к примеру, не могут сдать свою квартиру в аренду или завести собаку. Все это оговорено в уставе кооператива. - Чтобы стать членом кооператива, нужно получить одобрение board. Таким образом жители кооператива имеют меньше шансов жить рядом с ненормальными соседями. - Все операции с недвижимостью гораздо проще проводить в кондоминиумах, так как не нужно проходить board, что и определяет более высокую стоимость аналогичной квартиры в кондо. - Процентные ставки по кредитам ниже для кондо, так как банку-кредитору гораздо легче и быстрее будет, в случае необходимости, продать такую квартиру.
Как и в случае поиска квартиры, сдаваемой в аренду, можно делать это самостоятельно через объявления в местной прессе, в Интернете или обратиться за помощью к real estate broker. Комиссионные брокера зависят от местных правил, введенных на уровне штата или города. Обычно услуги брокера оплачивает продавец в виде процента от суммы продажи, чаще всего это 5-7%. Поэтому брокер является лицом заинтересованным, если вы купите дом по более высокой цене. Но существуют брокеры, которые специализируются на покупке недвижимости - buyer's broker. Однако независимо от специализации брокера на продаже или покупке недвижимости закон требует от него объективного отношения к обеим сторонам. Я бы посоветовала в любом случае перед походом к брокеру внимательно ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в данном районе и получить общее представление о ценах. Для этого можно воспользоваться, к примеру, информацией на сайтах Realty Times и Realtor.com. Кроме того, брокер может порекомендовать вам, куда лучше обратиться за кредитом, порекомендовать юриста, который будет представлять ваши интересы при подписании контракта и оформлении сделки. Перед походом к брокеру я бы также посоветовала составить список ваших требований к будущему дому или квартире. Примерный вариант можно посмотреть здесь.
Прежде, чем приступить к непосредственному получению займа, надо решить ряд важных вопросов. Допустим, вы приняли окончательное решение о покупке конкретного дома или квартиры. Теперь нужно решить, какого рода заем подойдет вам больше всего, а затем - какую финансовую организацию выбрать в качестве кредитора. Кроме того, существует множество вариантов займов. В зависимости от того, какой вариант выберете вы, вы можете сэкономить или потерять огромные суммы.
Существует несколько видов займов: с фиксированной процентной ставкой (fixed rate), с переменным процентом (adjustable rate) , шаровой заем (balloon) и другие. Фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга. Переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым зависит от того, насколько высока на данный момент федеральная процентная ставка, а также хотите ли вы идти на риск. Как правило, в первые годы после покупки недвижимости уровень переменных ставок обычно ниже фиксированных, но никто не знает, как этот уровень изменится со временем. Шаровой заем можно отнести к фиксированному типу. Но процентная ставка фиксируется на определенный срок (обычно это 3 года или 10 лет), по истечении этого срока вы должны вернуть сразу всю оставшуюся сумму займа. Согласившись на такой вид займа, человек очень сильно рискует, поскольку никто не может гарантировать, что через 10 лет у него будут необходимые средства.
Чаще всего займы предоставляются на 15 или 30 лет. Большинство людей просто не в состоянии выплачивать большие суммы ежемесячно. Если же появилась возможность выплачивать больше, то рекомендуют все равно взять заем на 30 лет, но выплатить его раньше, превратив его тем самым в краткосрочный кредит. Естественно, чем больше срок займа, тем выше проценты.
Помимо процентной ставки, большую роль играют взимаемые банком так называемые points. Каждый балл равен 1 проценту от суммы займа. Для разных займов кредиторы устанавливают разные баллы. Иногда кредиторы рекламируют очень низкие процентные ставки, но при этом взимают такие высокие баллы, что выгоднее взять кредит с более высоким процентом, но низкими баллами.
В процессе получения кредита покупатель недвижимости несет также дополнительные расходы на различные пошлины, за заявление на получение займа и его рассмотрение, за отчет о кредитной истории, за отчет о состоянии дома, за отчет о финансовом состоянии кооператива, если речь идет о покупке квартиры в кооперативе. Ни один кредитор не даст в долг, не определив, за сколько может продать дом в случае финансовой несостоятельности будущего владельца. Поэтому кредиторы и нанимают юристов, инженеров и других специалистов, оплата услуг которых и входит в общую сумму займа.
Найти подходящего кредитора - это еще одна
задача, которую необходимо решить при покупке недвижимости. Решив ее
верно, можно сэкономить даже не один десяток тысяч долларов. Можно
обратиться в крупные банки, как on-line, так и
лично:
Washington Mutual,
HSBC ,
Citibank ,
Fleet
,
Chase Bank,
Greenpoint Bank,
Bank of New York,
Astoria Federal Savings и другие. Как правило, условия в крупных
банках не самые лучшие. Может быть, даже более выгодные условия предлагают
мелкие банки. Кредитора можно также найти среди финансовых брокеров (mortgage
broker). Они покупают займы оптом и с определенной скидкой у
крупных финансовых организаций, а затем продают их в розницу
индивидуальным потребителям, оставляя себе 0.5-1% от суммы займа за свои
услуги. Условия брокеров, как правило, даже выгодней, чем банковские.
Существует, к примеру,
The
National Association of Mortgage Brokers,
на сайте которой можно найти список финансовых брокеров, входящих в эту
ассоциацию, по штатам.
После того, как найдена подходящая для покупки квартира или дом, нужно связаться с адвокатом (real estate attorney), который займется оформлением сделки. Адвокаты сторон согласуют текст контракта о продаже. Адвокат покупателя обязан также проверить с юридической точки зрения состояние приобретаемой недвижимости. Контракт должен учитывать пожелания продавца и покупателя и предусматривает разные варианты на тот или иной случай, к примеру, необходимость получения банковского займа или обнаружение дефектов в конструкции дома. В контракте оговариваются цена, сроки выезда продавца из дома или квартиры, сроки проведения инспекции, сроки получения займа, предварительная дата интервью с советом директоров, если речь идет о покупке кооперативной квартиры, предварительная дата окончательной сделки. Очень часто стороны используют стандартную форму контракта, но к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие конкретному случаю. Очень важно, чтобы ваш адвокат объяснил вам все условия вашего контракта, ваши права и обязанности. Когда обе стороны согласовали посредством своих адвокатов все положения контракта, они подписывают его и ждут окончательного завершения сделки, которая состоится, когда все предварительные условия контракта будут выполнены. При завершении сделки права на владение домом или квартирой передаются от продавца покупателю, и это официально регистрируется в местном бюро актов состояния недвижимости. Оформлением записи сделки в местном бюро регистрации недвижимости также занимается адвокат. Найти адвоката можно с помощью родственников и друзей, являющихся владельцами недвижимости, или обратившись за советом к вашему риэлтору. В Интернете существует ряд сайтов, позволяющих найти юриста любой специализации, к примеру, FindLaw.
Финансовые организации, предоставляющие ссуды на покупку недвижимости, как правило, требуют приобрести страховку (homeowner's insurance). Да и в любом случае, человек, решившийся на такую серьезную покупку, захочет принять все меры предосторожности, чтобы не потерять жилье и имущество во время пожара, аварийной протечки, ограбления, стихийных бедствий и всяческих непредвиденных обстоятельств. Страховка жилья представляет собой целый пакет разного рода покрытий. Но надо иметь в виду, что все виды страховок отличаются друг от друга в зависимости от типа недвижимости - дом, кондоминиум или кооператив.
Все
стандартные полисы на дом включают в себя:
Оно отличается от страхования дома. Когда вы покупаете кондоминиум или
кооперативную квартиру, то становитесь членом соответствующей ассоциации,
которая сама заботится о здании (ремонт, уборка и т.д.) Правления
кондоминиумов и кооперативов приобретают страховку на недвижимость (дома
или секции) и
liability
- на общественные места. Ассоциация заинтересована застраховать здание
лишь от пожара, наводнения и других непредвиденных обстоятельств. В ваших
же интересах обеспечить страховкой себя и квартиру или секцию. Обязательно
проследите, чтобы ваш страховой полис включал в себя страховку на
персональное имущество и защиту от различных природных катаклизмов (liability).
Если вы перестроили свою секцию, скажем, изменили контуры кухни или
достроили балкон, то должны приобрести дополнительную страховку.
Что влияет на стоимость страховки?
Конечно, рассказать в небольшой заметке обо
всех тонкостях приобретения недвижимости просто невозможно. Тем более, что
мы сами еще не прошли через очень важный этап - closing,
после чего и можно будет сказать, что мы являемся собственно владельцами
квартиры. Так что в этой заметке еще не поставлена последняя точка. :-)
Продолжение читайте в заметках под названиями "На
личном опыте" и "Ремонт". Ссылки по теме Всякая всячина::В Нью-Йорке продана самая дорогая в истории города квартира
|
