|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
На личном опыте
Куплю для тёщи квартиру в другом городе. Город ближе пяти тысяч километров не предлагать. Процесс покупки недвижимости довольно сложный. Конечно, рассказать обо всех тонкостях просто невозможно, настолько это все индивидуально и зависит от конкретного случая. Думаю, что каждый, кто столкнулся с этим, может рассказать свою историю. История первая, или как мы покупали свою квартиру. Поиск квартиры у нас тянулся почти четыре месяца. Во-первых, мы, видимо, выбрали изначально неверную тактику. Мы обратились к одному риэлтору и долго с надеждой ждали, когда он нам все-таки покажет те квартиры, что обещал. Во-вторых, мы хотели купить квартиру только в определенном районе, близко к определенной станции метро, а главное - мы искали квартиру с двумя спальнями и с двумя ванными. Как оказалось, в нашем районе таких квартир значительно меньше. Большая часть квартир являются односпальными, есть квартиры с двумя спальнями, но при этом с одной ванной. С двумя ванными, в основном, бывают квартиры из трех спален, а такая квартира стоит уже намного дороже. Но как только мы поменяли тактику поиска - обратились еще в несколько риэлторских агентств, подходящая квартира нашлась. Причем нашлась квартира совершенно неожиданно. В жаркий воскресный июльский день мы решили пойти в магазин за батарейкой для сотового телефона. Обычно в такую жару мы стараемся пешком не ходить, а ездить на метро, но в этот раз мы почему-то пошли пешком. И по дороге увидели брокерскую контору и решили в нее завернуть, даже не надеясь, что нам что-то предложат. Каково же было наше удивление, когда нам тут же показали три квартиры, одна из которых нам приглянулась, и мы решились... В общем, пошли покупать батарейку, а купили квартиру. Кстати батарейку мы так и не купили до сих пор, хотя прошло уже больше полутора лет. После того, как мы объявили риэлтору о нашем решении, все действия стали развиваться на огромной скорости, чего мы даже и предположить не могли. Мы заполнили документ, который называется offer. В нем указываются наши данные и наше предложение о цене. Когда квартира выставляется на продажу, то продавец совместно со своим брокером устанавливают цену. А потенциальные покупатели делают предложения с той суммой, которую они хотели бы заплатить за данную квартиру. В какой-то момент продавец распечатывает все конверты с предложениями и выбирает самое выгодное их них. Или, если ни одно из предложений его не устроило, снова выставляет квартиру на продажу. От сделанного нами предложения продавец не смог отказаться, о чем нам сообщили в понедельник утром. А в понедельник вечером мы уже приступили непосредственно к оформлению бумаг. Во вторник утром мы встретились с нашим адвокатом и подписали контракт. (На подписание контракта покупатель обычно приносит чек на сумму, составляющую 10% от стоимости квартиры. Эти деньги кладутся на специальный счет и недоступны ни одной из сторон до окончания сделки. Если контракт разрывается по вине покупателя - без уважительной причины, то эти деньги получает продавец.) А дальше был самый сложный и ответственный этап - получение кредита и подготовка документов к прохождению интервью. Кстати, одним из основных моментов для успешного прохождения этого интервью и было наличие кредита. С получением кредита у нас все получилось несколько дольше, чем мы планировали. Точнее сказать, это не мы планировали, а это было указано в контракте, который составляется между продавцом и покупателем. Заем мы решили получать, обратившись за помощью к финансовому брокеру. Вот здесь нам повезло так же, как нам не повезло с первым риэлтором. Наш финансовый брокер оказался очень милым человеком и отличным специалистом, у которого можно было все нормально выяснить. Причем все это происходило по телефону, так что мы его и в глаза-то не видели. Но дело в том, что менеджмент этого кооператива должен был предоставить нашему кредитору необходимые документы, и этот процесс несколько затянулся. Наконец, мы получили все необходимые документы, но правление кооператива не торопилось назначить нам дату интервью. Возможно, это было связано еще и с тем, что был как раз период отпусков, и они не могли собрать всех членов правления. В конце концов, мы были приглашены на интервью. Само интервью заняло не больше часа. Членов правления интересовало, сколько времени мы живем в Штатах, наш статус, где живут наши родители, но больше всего их волновал вопрос нашей финансовой стабильности. Выяснив, что основный источник дохода в нашей семье - это зарплата Игоря, они стали задавать вопросы, касающиеся непосредственно его работы и компании, в которой он работает. Видимо, наш рассказ их удовлетворил, и через пару дней нам позвонили, что правление дало согласие на приобретение нами квартиры в их кооперативе. Таким образом, на покупку квартиры ушло 7 месяцев:
История вторая, или как мы покупали квартиру для родителей. На поиски квартиры ушло практически столько же времени, сколько и на нашу квартиру. Хотя в начале мне казалось, что для родителей квартиру мы найдем очень быстро. Так как для них мы искали квартиру с одной спальней, а квартир с такой планировкой большинство. Но оказалось, что найти подходящую квартиру для моих родителей гораздо сложнее. В общей сложности, мы посмотрели квартир 20. Пока шли поиски, мы стали думать о том, где нам лучше взять кредит. Но в этом случае все оказалось гораздо сложнее. Получалось, что мы покупаем уже вторую квартиру. А это значительно меняет условия кредита, потому что это считается инвестированием. Причем инвестирование в кооперативную квартиру, то есть с точки зрения кредиторов не самый лучший вид недвижимости (я об этом уже упоминала в разделе "Виды недвижимости"). Посоветовавшись с финансовым брокером, который помогал нам с покупкой первой квартиры, мы поняли, что у нас будут очень большие трудности с получением второго кредита, а если нам его и дадут, то условия будут совсем другие. В итоге, на семейном совете было принято решение сразу полностью оплатить стоимость квартиры и не обращаться за кредитом. В этом был один очень существенный минус - мы тратили практически все наши деньги и оставались без запасов. В ситуации, когда нам ежемесячно надо выплачивать кредит за нашу квартиру, не говоря уже о других расходах, это был довольно рискованный шаг. Итак, решение было принято, квартира найдена. Мы наивно считали, что для оформления этой сделки нам понадобится буквально несколько недель, так как в этом случае мы не будем заниматься получением кредита. В начале все складывалось более менее успешно - мы очень быстро оформили все документы и удачно прошли интервью с правлением кооператива. На этот раз интервью было простой формальностью. Мы были в полной уверенности, что через пару недель состоится closing, т.е. заключительный этап сделки, и мы получим документы на квартиру. Но прошло пару недель, потом еще пару, а наша адвокат так и не звонила нам, чтобы сообщить о дате сделки. В какой-то момент мы уже начали сомневаться, стоит ли нам эту квартиру покупать, потому что, как выяснилось позже, задержка в оформлении сделки была по вине продавца. Она (продавец) унаследовала эту квартиру больше десяти лет тому назад и все эти годы спокойненько в ней жила, а когда дело дошло до продажи, оказалось, что не в порядке какие-то документы. Эти документы пришлось восстанавливать, но никто не мог предположить, что на это уйдет почти пять месяцев! Но нас еще очень смущало то, что нам толком никто ничего не объяснял. Наша адвокат пыталась многократно и безуспешно получить объяснения с адвоката продавца. Казалось, что он что-то скрывает, темнит и пытается всеми возможными способами избежать разговора с нашим адвокатом. В конце концов, все выяснилось, документы были все оформлены, и сделка состоялась, а мы получили долгожданные документы на владение данной квартирой и ключики от нее. Надо признаться, что мы несколько подустали от стольких месяцев затянувшегося ожидания, а впереди еще предстоял ремонт, так что мы с мужем решили устроить себе небольшой отпуск, который мы провели в Лас-Вегасе. Отчет об этой поездке можно найти в Фотоальбоме.
- Как отдохнули? В среднем же, на покупку кооперативной квартиры уходит три-четыре месяца, если покупатель обращается за кредитом, и два-три месяца, если квартира оплачивается полностью в момент покупки. В последнем случае говорят, что квартиру покупают за наличные (cash), правда, не имеется в виду, что покупатель принесет чемодан с деньгами. :-) Обычно покупатель на closing приносит certified check или гарантированный чек, т.е. чек, обеспеченный финансами. Для получения такого чека можно обратиться в любой филиал своего банка.
Данная информация заинтересует скорей всего тех, кто планирует продавать свою недвижимость:
Ссылки по теме Всякая всячина::В Нью-Йорке продана самая дорогая в истории города квартира
|
